Direito Imobiliário

O direito imobiliário é o ramo do direito privado que trata e regulamenta vários aspectos da vida privada, tais quais o condomínio, o aluguel, a compra e venda de imóveis, a usucapião e os financiamentos da casa própria.

Casos mais comuns no Direito Imobiliário

(Clique no “card” abaixo para mais detalhes)

Anulação de Leilão

Anulação de Leilão e Retomada de Imóvel

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Atrasos na Entrega da Obra

Cláusula de Carência, Lucro Cessante e mais

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Cobranças Indevidas Relacionadas a Imóveis

Como garantir os seus direitos

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Contrato de Compra e Venda

Regras, Anulação e cuidados ao assinar

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Distrato

Rescisão Consensual ou Unilateral

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Os Princípios do Direito Imobilário

Para entender melhor o Direito Imobiliário, devemos compreender os seus princípios e as leis que norteiam sua direção.

A Lei de Registros Públicos, conhecida como LRP, presente em nossa constituição, de 31 de Dezembro de 1973, diz:

Art. 1º Os serviços concernentes aos Registros Públicos, estabelecidos pela legislação civil para autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos, ficam sujeitos ao regime estabelecido nesta Lei. (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975)

§ 1º Os Registros referidos neste artigo são os seguintes: (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975)

I – o registro civil de pessoas naturais; (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975)

II – o registro civil de pessoas jurídicas; (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975)

III – o registro de títulos e documentos; (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975)

IV – o registro de imóveis. (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975)

§ 2º Os demais registros reger-se-ão por leis próprias. (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975)

§ 3º Os registros serão escriturados, publicizados e conservados em meio eletrônico, nos termos estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça, em especial quanto aos: (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)

I – padrões tecnológicos de escrituração, indexação, publicidade, segurança, redundância e conservação; e (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

II – prazos de implantação nos registros públicos de que trata este artigo. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

§ 4º É vedado às serventias dos registros públicos recusar a recepção, a conservação ou o registro de documentos em forma eletrônica produzidos nos termos estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

Como visto, divide o Registro de Imóveis em:

Registros – aqueles que criam, instituem, declaram e transferem os direitos do imóvel.

Averbações – aqueles que alteram a situação jurídica, em relação ao imóvel ou em relação ao proprietário.

Sendo assim, venda, compra, doação, partilha, arremate em leilão, divisão, permuta, usucapião, são relacionados a registros.

Já a mudança de estado civil, cancelamento de hipoteca, extinção do usufruto são averbações.

A LRP em seus artigos instituí alguns princípios que, em casos de não cumprimento, inviabilizam o registro do imóvel.

São eles:

Princípio da Continuidade

Estabelece que todos os atos envolvendo as partes e o imóvel objeto da matrícula devem ter uma sequência cronológica.

Princípio da Especialidade

Exige “plena e perfeita identificação do imóvel na matrícula e nos documentos apresentados para registro”.

Princípio da Disponibilidade

Nada mais é do que a aplicação do aforismo “ninguém pode transferir mais direitos do que possui”.

Principio da Publicidade

a propriedade imóvel se transfere por ato entre vivos mediante o registro no cartório competente ou, traduzido no jargão “só é dono quem registra”.

Principio da Prioridade

Ampara tanto o direito de propriedade como os direitos reais limitados ou ônus assemelhados com ingresso ao registro imobiliário determinado por lei.

Impede que no concurso de direitos reais sobre um único e mesmo imóvel venham a ocupar todos a mesma ordem ou colocação de preferência.

Princípio da Instância

O princípio da instância diz respeito à provocação ao registro, ou seja, o oficial precisa ser provocado por alguém para exercer sua função, não podendo agir ex officio (salvo algumas exceções).

Princípio da Unitariedade de Matrícula

A impossibilidade da matrícula conter mais do que um imóvel em sua descrição, bem como da abertura de matrícula de parte ideal de imóvel, consoante interpretação do artigo 176, § 1º, inciso I da Lei 6.015/73.

Princípio da Legalidade

Impede o registro de títulos inválidos ou imperfeitos, fazendo com que o Registro de Imóveis dê a presunção jurídica de validade e segurança dos negócios, pois ao serem registrados os títulos, estes foram compatibilizados com o registro anterior e com a lei, pois o exame do registrador estabelece a correspondência entre a situação jurídica e a situação registral, de modo que o público possa confiar plenamente no registro, evitando litígios.

Princípio da Presunção e Fé Pública

O adquirente de boa fé fica protegido, estabelecendo a lei uma presunção juris et de jure em favor deste se o título alcançou o fólio real. Este é o sistema que permite a máxima eficácia da circulação da riqueza, em virtude da confiança que atribui ao adquirente.

Princípio da Inscrição

Significa que a constituição, transmissão e extinção de direitos reais sobre imóveis só se operam por atos inter vivos mediante sua inscrição no registro.