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Na maioria das vezes a anulação de leilão ocorre devido ao descumprimento do valor mínimo fixado em edital, ou, em casos que não preço mínimo estipulado, o valor 50% abaixo do valor avaliado do imóvel
Entretanto, o devedor ainda tem a possibilidade de quitar parte da sua dívida e solicitar a anulação do leilão do imóvel.
Após o período de expansão imobiliária da última década o país agora enfrenta uma crise econômica causada pela divida publica e agravada pela COVID-19.
É certo que tal situação afeta diretamente aqueles que adquiriram imóvel através de financiamento bancário nos moldes lei de alienação fiduciária.
O atraso no pagamento das parcelas do financiamento gera o direito do banco (credor fiduciário) consolidar a propriedade após a intimação para que o devedor (fiduciante) pagar o débito.
Expirado o prazo e não ocorrendo o pagamento, a propriedade volta automaticamente ao domínio do credor que submeterá o imóvel a leilão extrajudicial para venda do imóvel.
Na fase de leilão o devedor terá novamente a oportunidade de quitar a dívida e requerer novamente o imóvel, desde que suporte todos os custos inerentes ao procedimento de transferência.
Em alguns casos o devedor não tem seu direito respeitado e não é concedida a oportunidade de realizar o pagamento do débito, sendo então o imóvel vendido a terceiros.
A boa noticia é que não obedecida a lei, o devedor pode recorrer ao Judiciário para sustar o leilão ou anular a venda a terceiros através de processo judicial.
Já existem inúmeros posicionamentos de vários tribunais nesse sentido:
E M E N T A – AGRAVO DE INSTRUMENTO – ANULAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL – TUTELA ANTECIPADA – PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS.
Comprovada presença dos requisitos essenciais, é de rigor o deferimento da tutela antecipada.
No caso, há elementos que evidenciam probabilidade de direito dos autores/agravantes de suspender o leilão extrajudicial de imóvel e o perigo de dano grave. Recurso provido.
(TJ-MS 14091493520178120000 MS 1409149-35.2017.8.12.0000, Relator: Des. Vilson Bertelli, Data de Julgamento: 04/10/2017, 2ª Câmara Cível)
APELAÇÃO CÍVEL. NEGÓCIOS JURÍDICOS BANCÁRIOS. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL CONTRATO DE CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO PESSOAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL DADO COMO GARANTIA DO CONTRATO. PROCEDIMENTO EXPROPRIATÓRIO EXTRAJUDICIAL. PEDIDO DE ANULAÇÃO DO LEILÃO EM RAZÃO DA FALTA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL E VENDA POR PREÇO VIL. REJEIÇÃO.
A parte autora não purgou a mora, permitindo a consolidação da propriedade. Inteligência do art. 26, da Lei nº 9.514/97. Presunção de validade do procedimento de constituição em mora e consolidação da propriedade, que ocorreram junto ao Oficial do Registro de Imóveis, com força de fé pública. No caso dos autos, o devedor foi intimado pessoalmente para purga da mora. Não realizado o pagamento do débito, houve a constituição da propriedade em favor do credor, de modo que correta a designação das praças, não havendo nenhuma previsão legal acerca da imprescindibilidade de intimação pessoal do devedor sobre a realização do leilão extrajudicial nos termos dos artigos 26, § 7º e 27 da Lei nº 9.514/97. A alienação fiduciária com garantia de bem imóvel, por força da lei, é o procedimento que justifica a constituição em mora e a consolidação da propriedade, seguindo-se os leilões obrigatórios conforme os requisitos… da lei. No primeiro leilão, exige-se o lance mínimo que equivale ao valor do imóvel para o leilão regulado no contrato. Já no segundo leilão basta o valor da dívida, com o que a relação entre as partes ficará resolvida. O instituto jurídico está concebido assim e, na sua concepção, é discutível a alegação de preço vil por analogia às alienações nos processos de execução, que se submetem a outra regulação jurídica. Hipótese, todavia, em que não comprova o autor ter sido a arrematação realizada por preço vil.
NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70076436195, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Walda Maria Melo Pierro, Julgado em 31/10/2018).
(TJ-RS – AC: 70076436195 RS, Relator: Walda Maria Melo Pierro, Data de Julgamento: 31/10/2018, Vigésima Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 13/11/2018)
Texto produzido por : Clayton Yoshio dos Santos
Advogado especialista em direito imobiliário- Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SP subseção Sorocaba-SP. Pós-graduado em direito imobiliário pela FMU/SP(Faculdades Metropolitanas Unidas), Bacharel em direito pela Unicsul (Universidade Cruzeiro do Sul).
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