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O Distrato é a rescisão ou anulação de um contrato firmado anteriormente. A rescisão pode ser consensual (quando ambas as partes concordam) ou unilateral (quando uma das partes solicita a rescisão do contrato)
Em 27 e Dezembro de 2018, foi sancionada a Lei do Distrato de contratos imobiliários e trouxe alterações nas Leis 4.5921/64(Lei de incorporação imobiliária) e Lei 6.766/79(Lei do parcelamento do solo).
Lei esta que tem por objetivo resolver a questão que traziam enorme insegurança jurídica, diminuir a demanda judicial que obrigava as partes a recorrerem ao judiciário para solucionar questões referente a rescisão de contrato e disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano, bem como em outros casos de rescisão.
Embora a referida Lei tenha sido nomeada LEI DO DISTRATO, entretanto, seus efeitos se iniciam no momento da realização do contrato de compra e venda, seja ele de empreendimentos na fase de construção ou em loteamentos.
É importante estar atento a obediência dos requisitos da lei no tocante a estrutura contratual, os contratos deverão conter informações claras e precisas através de quadro resumo nos termos do artigo 2º e parágrafos, tais como:
o preço total a ser pago pelo imóvel; o valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato; o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário; a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas; os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um; as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente; as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;a s informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial; o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador; as informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento; o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente; o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A desta Lei.
Lembrando que a omissão ou distorção da Lei oportuna a rescisão do contrato.
O consumidor adquirente deverá estar atento no momento da aquisição de imóveis na vigência da nova lei, uma vez que diante dos efeitos que poderá sofrer em decorrência da cláusula penal, direito de arrependimento ou inadimplemento.
A lei também regulamenta os casos de atraso na entrega de imóvel de forma que as construtoras têm até 180 dias do prazo previamente estabelecido para concluir a obra e realizar a entrega sem a incidência de penalidade.
Nos casos de rescisão a lei trouxe alterações quanto ao prazo e forma de restituição dos valores pagos.
A lei não tem efeito retroativo, portanto surte efeitos somente em contratos celebrados a partir da data de sua publicação.
Diante da complexidade das alterações é muito importante que o interessado na aquisição de imóvel busque apoio profissional antes de celebrar contrato.
Texto produzido por : Clayton Yoshio dos Santos
Advogado especialista em direito imobiliário- Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SP subseção Sorocaba-SP. Pós-graduado em direito imobiliário pela FMU/SP(Faculdades metropolitanas Unidas), Bacharel em direito pela Unicsul(Universidade Cruzeiro do Sul).
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